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海外房地产投资须注意事项生活

发布时间:2019-12-02 10:47:17 阅读: 来源:好神拖厂家

海外房地产投资须注意事项

私人的经济

海外房地产市场确实充满机会,投资者可以去慢慢发掘。不过,在投资的路程上,最重要的,就是不要以为当地和新加坡市场背景是一样的,一切投资,都应知己知彼,才能稳操胜券。

陈如观/文

新加坡投资者,特别是手有几个闲钱的上班族最喜欢投资的资产类别,除了股票,相信就是房地产了,后者包括了新加坡本国和海外的房子,都是投资者非常感兴趣的。

过去20年来,我国成熟的房市为不少投资者带来了丰厚的回报。即使市场因为金融风暴而导致私宅价格暂时下挫,但也在短暂的两三年内便恢复到风暴前的价格水平,甚至有所超越。

稳定的经济基础,紧张的就业市场,近期的因素则包括了低利率环境,人口增幅超越房子供应增幅而带来了供不应求,为新加坡房市营造了利好因素。

如今新加坡私宅的价格依然是节节攀升,政府为了克制房市价格涨幅,已多次出手尝试为房市降温,并从供应着手,缓解供应不足的问题。

我国很多潜在投资者面对本地房市投资限制,包括须要缴付额外税务和贷款限制,于是他们更频密地将眼光放到海外市场,希望在海外市场找寻另一个适合他们投资的房子。

各国发展商也来到新加坡举办路演,把项目带到这里,希望吸引本地投资者到他的国家去投资。

不过,投资海外房地产可不简单,投资者必须做好一些不可不做的功课才好入场。

投资前须关心投资国的政治状况

对于投资海外市场,新加坡投资者的身份就摇身一变,成了外国投资者。就像新加坡一样,很多国家对于房地产市场都有所管制,限制过多的外国资金流入。投资者就须要去了解该市场的政治局势是否稳定,以及政策是否有新变化,对自己会产生什么样的影响。

比方说,马来西亚2014年预算案就宣布将提高外国买家允许购买的房地产最低价,从50万元提高到100万元;房地产盈利税(RPGT)也提高了,那么投资者就要考虑,在100万元底线实行后,自己未来如要脱手房子,是否能找到合适的买家?若在六年内脱售,缴付的额外税务若过高,是否值得投资?

另一方面,马来西亚依斯干达经济特区里的美迪尼区却又不受这些投资条例限制,宛如一个特区中的特区,那么这又代表着不同的市场了。投资者就须了解这种政策上的不同到底意味着什么。

经济和市场的成熟程度

在一个成熟和发达的市场,将会有许多投资者的经验可作为前车之鉴,让你参考,市场上也会有更多的数据和市场信息,可供投资者分析。另一方面,在一个新兴市场,投资者比较少,当地可能很多人都是买房子自住的,出租市场并没有这么活跃,投资者可能不容易获得高幅度的资产增值,但或许要牺牲短暂的租金收益,并愿意持有长远的投资期限。

就像投资伦敦和菲律宾的房市,两者是大有不同的,投资者追求的目标相信也不一样,这本来就是一个风险和回报之间的权衡和选择。

到海外投资,切忌抱着一种和新加坡房子比较的心态,很多投资者经常犯的错误,是觉得“这比新加坡便宜多了”,但是真正应该用来比较的对象是当地的市场、该国的其他市场、经济发展和收入水平等,否则有时候你买贵了,还觉得很便宜。

除非投资者拥有大笔现金,不然很多时候,大家都可能会通过贷款来买房。同样的,在考虑买房子前,大家不应潜意识认为外国市场和新加坡一样,都是低利率,而且租金回报率比利率高,在缴付头期后就出租,这笔租金就足以用来偿还房贷。现实中,很多市场的利率都比新加坡高,如果房子供应不短缺的话,租金回报也不见得会看涨。

货币汇率风险

新元的持续强劲,让持有新元的投资者们购买力增加,觉得海外市场的东西都变得比以前便宜。然而,如果你在海外投资,大部分时候,你的回报都是以该外国货币计算的。那么,如果新元兑该货币继续增强的话,你的收益也会减少。

比方说,你在曼谷买了一栋房子,租了出去,以泰铢计算得到的年度回报是5%,但假如新元在明年兑泰铢增强了3%,那么你的实际回报其实是少于2%的,那么又是否有更好的投资选择呢?在一些市场,汇率的增幅甚至可能超越租金回报率,那么就得不偿失了。

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